Città verdi e valore degli immobili

Una città ricca di alberi e giardini ben curati

può incrementare il valore degli immobili

 

Splendido viale alberato, una vera ricchezza per le realtà cittadine  –  Foto Colazilli

 

Nelle grandi città la vegetazione urbana e periurbana è considerata una risorsa importante per il miglioramento della qualità della vita, per la sostenibilità dei sistemi urbani e per il mantenimento ed incremento della biodiversità in ambienti fortemente antropizzati. La vegetazione urbana ha la capacità di costruire o integrare corridoi e reti ecologiche che si possono estendere a livello periurbano e rurale. Inoltre, la presenza di aree verdi importanti e ben gestite può avere un impatto estremamente positivo sul valore immobiliare degli edifici residenziali e sulla ricchezza dei singoli cittadini.

 

Copertura verde con rampicanti, un modo per dare valore

aggiunto a un immobile in città  – Foto Colazilli

 

Bisogna vedere gli alberi, gli arbusti e le siepi che vanno a costruire un parco o un viale come beni materiali che hanno un valore economico quantificabile nel tempo grazie ai loro servizi ecosistemici capaci di ridurre l’inquinamento e il rumore, pro- durre ossigeno e portare un  considerevole miglioramento visivo ed estetico. Con il passare degli anni, un giardino o un filare alberato, accrescendo il proprio valore economico, contribuiscono a un aumento del valore degli immobili.
L’essere umano dipende dalla Natura per soddisfare tutti i suoi bisogni, anche quelli riferiti alla qualità della vita come lo svago, lo sport all’aria aperta e l’equilibrio psico-fisico. Sono tutti “servizi” indispensabili che regolano gli equiibri e l’evoluzione della società. I cosiddetti “servizi ambientali o “ecosystem services” hanno prodotto nel corso degli ultimi anni importanti studi con contributi di ecologi, sociologi e economisti con l’elaborazione di analisi e  valutazioni anche economiche dei molteplici beni e servizi gratuiti forniti dagli ecosi- stemi naturali in città. I servizi ecosistemici forniti dal verde urbano sono essen- ziali per la sostenibilità ambientale, sociale ed economica delle città e produ- cono funzioni e benefici per il migliora- mento della qualità della vita.
Il verde urbano ben curato contribuisce a mitigare gli effetti del degrado e dell’inquinamento ambientale e gli impatti prodotti dalla presenza di edifica- zioni e attività antropiche; produce un benefico effetto sulla psiche dei cittadini; fornisce protezione e miglioramento ambientale lungo scarpate, argini di fiumi e aree degradate; soddisfa un’importante esigenza ricreativa e sociale rendendo la città vivibile e fruibile dalle famiglie; contribuisce a una crescita culturale e didattica perché favorisce la conoscenza e il rispetto dell’ambiente presso i citta- dini attraverso l’esperienza diretta della natura e la valorizzazione e fruizione del patrimonio ambientale dei giardini storici e alberi monumentali; migliora il paesaggio cittadino sotto l’aspetto estetico-architettonico, rendendolo più gradevole e aumentando il valore economico degli immobili.

La maggior parte delle persone sono generalmente disposte a pagare molto di più per una casa vicino a un bel parco o a un’area verde attrezzata. E’ un fenomeno che gli economisti chiamano “valore edonistico” in cui si inseriscono  anche altri servizi importanti come biblioteche, musei, scuole, stazioni polizia, trasporti ecc… I potenziali acquirenti hanno una percezione molto positiva verso quelle abitazioni inserite in quelle aree verdi che sono curate con professionalità e che danno un valore superiore alla proprietà acquistata. La stima del valore dei beni ambientali viene fatta utilizzando il metodo del prezzo edonico (HPM Hedonic Price Method) che si basa sul fatto che alcune variazioni nei prezzi dei beni privati sono dovuti ad alterazioni importanti nella qualità e nella quantità dei beni am- bientali. E’ un metodo che trova la sua applicazione ogni volta che un bene privato è sensibile alle variazioni am- bientali, ad esempio qualità dell’aria, qualità dell’acqua, inquinamento acusti- co, degrado ecc…
Secondo le ricerche condotto dall’U.S. Forest Service e dall’Università di Wa- shington negli Stati Uniti, gli immobili con copertura arborea hanno un incre- mento di valore pari al 10-20%. E’ questo aumento del prezzo è legato anche alla percezione di avere la facoltà di vivere in un ambiente sano e di qualità che ha un positivo effetto sulla salute psico-fisica.

 

Viale alberato in pieno centro urbano che valorizza gli edifici e un intero quartiere cittadino
(Foto Colazilli)

 

Se ci sono filari alberati lungo le strade il “valore aggiunto” degli immobili aumenta ulteriormente: nello specifico, secondo gli studi condotti negli Stati Uniti, il valore di una casa aumenta fino al 10-15% se ci sono alberi maturi nel quartiere , fino al 20% se nei pressi dell’abitazione si trova un parco e fino al 32% se si trovano cinture verdi intorno
all’edificio.
La qualità visiva è un altro importantissimo fattore che incrementa il valore degli immobili. Immaginiamo di acquistare un appartamento a ridosso di una strada trafficata e ogni volta che ci affacciamo la visione è quella di altri palazzi di fronte che ci opprimono e ci impediscono di vedere il paesaggio. In questo caso la mancanza di una “bella veduta” può portare a un abbattimento del valore dell’immobile, anche se i comfort possono essere gradevoli. Ed invece immaginiamo di acquistare un appartamento che si affaccia su un bel parco con grandi alberi e che ci permette di vedere il paesaggio nel suo insieme. In questo caso la qualità visiva genera piacevolezza, serenità e quindi emozioni, desiderio di sostare e di godere della veduta. Un appartamento con queste qualità paesaggistiche è
decisamente molto più getto- nato rispetto a quello immerso nel traffico. Un altro fattore importante che incre- menta il valore immobiliare è anche la riduzione del rumore. La vegetazione dei grandi alberi ha la capacità di schermare il rumore del traffico e delle attività antropiche e riesce quindi a rendere più gradevoli gli appartamenti. Vivere in un quartiere privo di alberi e giardini, al contrario, non aiuta a combattere lo stress psico-fisico e non produce il miglioramento dello stile di vita: pertanto col tempo questo abbattimento della qualità ambientale provoca anche un valore economico minore delle abitazioni.

Veduta su Roma e sul suo paesaggio urbano valorizzato dal verde di alberi e giardini (Foto
Evangelista)

 

Se all’estero c’è un diverso approccio tra alberi e abitazioni, in Italia la situazione si  estremamente complessa e distorta perché è quella di dare il massimo valore alla singola abitazione e non al contesto in cui essa è inserita. Purtroppo abbiamo delle bruttissime periferie in cui la progettazione dei nuovi complessi residenziali non tiene conto della copertura vegetale. Uno studio di Coldiretti del 2016 ha dimostrato che è del 2,7% la quota di verde urbano rispetto a tutto il territorio cittadino con una media di 31,1 mq di verde urbano per ogni abitante. Si tratta di dati preoccupanti soprattutto per la salute , perché si favorisce lo smog e malattie da stress. Nelle nostre città si assiste sempre più alla distruzione sistematica di coperture verdi dei muri e il taglio di alberi di fronte alle abitazioni, perché danno fastidio, perché c’è la fobia dei crolli durante un temporale, perché il verde sporca. In questo modo la perdita di valore degli immobili è totale. Si opera una cattiva comunicazione che non valorizza il verde urbano a favore del connubio immobili e verde urbano. Inoltre, inseriamoci anche la cattiva manutenzione delle alberature e dei giardini urbani, sempre più degradati e torturati, vittime di una cultura che non ama il bel paesaggio cittadino. Potature errate, capitozzature, abbattimenti, giardini che vengono lasciati in abbandono o cementificati non fanno altro che aumentare lo stress psico-fisico dei cittadini, sempre più insofferenti e costretti a vivere nel brutto e, contemporaneamente, si assiste a un deprezzamento delle abitazioni in interi quartieri della città.

 

Filare di Platani a Roma (Foto Colazilli)

 

Quell’ecosistema naturale, costituito dagli spazi verdi urbani e dagli spazi agro naturali incorporati dal tessuto  cittadino nella propria frangia periurbana, rappresenta un capitale preziosissimo che la città costruita incorpora. E’ uindi importante una buona gestione ambientale che non può trascurare questo patri- monio nelle sue parti interdipendenti e fondamentali per assicurare ai cittadini standard di vita eccellenti.
La “rigenerazione urbana” con il miglioramento delle città “brutte” e la riqualificazione verde delle nostre periferie potrebbe diventare una soluzione a molti problemi sociali di tanti cittadini.

 

Alberto Colazilli. Esperto di paesaggio e curatore di parchi e giardini.

Articolo pubblicato su “Fratello Albero” n.7 del 2016

 

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