Città verdi e valore degli immobili
Una città ricca di alberi e giardini ben curati
può incrementare il valore degli immobili e migliorare la qualità della vita dei cittadini.
Splendido viale alberato, una vera ricchezza per le realtà cittadine – Foto Colazilli
Nelle grandi città la vegetazione urbana e periurbana è considerata una risorsa importante per il miglioramento della qualità della vita, per la sostenibilità dei sistemi urbani e per il mantenimento ed incremento della biodiversità in ambienti fortemente antropizzati. La vegetazione urbana ha la capacità di costruire o integrare corridoi e reti ecologiche che si possono estendere a livello periurbano e rurale. Inoltre, la presenza di aree verdi importanti e ben gestite può avere un impatto estremamente positivo sul valore immobiliare degli edifici residenziali e sulla ricchezza dei singoli cittadini.
Copertura verde con rampicanti, un modo per dare valore
aggiunto a un immobile in città – Foto Colazilli
Bisogna vedere gli alberi, gli arbusti e le siepi che vanno a costruire un parco o un viale come beni materiali che hanno un valore economico quantificabile nel tempo grazie ai loro servizi ecosistemici capaci di ridurre l’inquinamento e il rumore, pro- durre ossigeno e portare un considerevole miglioramento visivo ed estetico. Con il passare degli anni, un giardino o un filare alberato, accrescendo il proprio valore economico, contribuiscono a un aumento del valore degli immobili.
L’essere umano dipende dalla Natura per soddisfare tutti i suoi bisogni, anche quelli riferiti alla qualità della vita come lo svago, lo sport all’aria aperta e l’equilibrio psico-fisico. Sono tutti “servizi” indispensabili che regolano gli equiibri e l’evoluzione della società. I cosiddetti “servizi ambientali o “ecosystem services” hanno prodotto nel corso degli ultimi anni importanti studi con contributi di ecologi, sociologi e economisti con l’elaborazione di analisi e valutazioni anche economiche dei molteplici beni e servizi gratuiti forniti dagli ecosistemi naturali in città. I servizi ecosistemici forniti dal verde urbano sono essenziali per la sostenibilità ambientale, sociale ed economica delle città e producono funzioni e benefici per il migliora- mento della qualità della vita.
Il verde urbano ben curato contribuisce a mitigare gli effetti del degrado e dell’inquinamento ambientale e gli impatti prodotti dalla presenza di edifica- zioni e attività antropiche; produce un benefico effetto sulla psiche dei cittadini; fornisce protezione e miglioramento ambientale lungo scarpate, argini di fiumi e aree degradate; soddisfa un’importante esigenza ricreativa e sociale rendendo la città vivibile e fruibile dalle famiglie; contribuisce a una crescita culturale e didattica perché favorisce la conoscenza e il rispetto dell’ambiente presso i cittadini attraverso l’esperienza diretta della natura e la valorizzazione e fruizione del patrimonio ambientale dei giardini storici e alberi monumentali; migliora il paesaggio cittadino sotto l’aspetto estetico-architettonico, rendendolo più gradevole e aumentando il valore economico degli immobili.
La maggior parte delle persone sono generalmente disposte a pagare molto di più per una casa vicino a un bel parco o a un’area verde attrezzata. E’ un fenomeno che gli economisti chiamano “valore edonistico” in cui si inseriscono anche altri servizi importanti come biblioteche, musei, scuole, stazioni polizia, trasporti ecc… I potenziali acquirenti hanno una percezione molto positiva verso quelle abitazioni inserite in quelle aree verdi che sono curate con professionalità e che danno un valore superiore alla proprietà acquistata. La stima del valore dei beni ambientali viene fatta utilizzando il metodo del prezzo edonico (HPM Hedonic Price Method) che si basa sul fatto che alcune variazioni nei prezzi dei beni privati sono dovuti ad alterazioni importanti nella qualità e nella quantità dei beni ambientali. E’ un metodo che trova la sua applicazione ogni volta che un bene privato è sensibile alle variazioni ambientali, ad esempio qualità dell’aria, qualità dell’acqua, inquinamento acustico, degrado ecc…
Secondo le ricerche condotto dall’U.S. Forest Service e dall’Università di Washington negli Stati Uniti, gli immobili con copertura arborea hanno un incremento di valore pari al 10-20%. E’ questo aumento del prezzo è legato anche alla percezione di avere la facoltà di vivere in un ambiente sano e di qualità che ha un positivo effetto sulla salute psico-fisica.
Viale alberato in pieno centro urbano che valorizza gli edifici e un intero quartiere cittadino
(Foto Colazilli)
Se ci sono filari alberati lungo le strade il “valore aggiunto” degli immobili aumenta ulteriormente: nello specifico, secondo gli studi condotti negli Stati Uniti, il valore di una casa aumenta fino al 10-15% se ci sono alberi maturi nel quartiere , fino al 20% se nei pressi dell’abitazione si trova un parco e fino al 32% se si trovano cinture verdi intorno
all’edificio.
La qualità visiva è un altro importantissimo fattore che incrementa il valore degli immobili. Immaginiamo di acquistare un appartamento a ridosso di una strada trafficata e ogni volta che ci affacciamo la visione è quella di altri palazzi di fronte che ci opprimono e ci impediscono di vedere il paesaggio. In questo caso la mancanza di una “bella veduta” può portare a un abbattimento del valore dell’immobile, anche se i comfort possono essere gradevoli. Ed invece immaginiamo di acquistare un appartamento che si affaccia su un bel parco con grandi alberi e che ci permette di vedere il paesaggio nel suo insieme. In questo caso la qualità visiva genera piacevolezza, serenità e quindi emozioni, desiderio di sostare e di godere della veduta. Un appartamento con queste qualità paesaggistiche è
decisamente molto più getto- nato rispetto a quello immerso nel traffico. Un altro fattore importante che incre- menta il valore immobiliare è anche la riduzione del rumore. La vegetazione dei grandi alberi ha la capacità di schermare il rumore del traffico e delle attività antropiche e riesce quindi a rendere più gradevoli gli appartamenti. Vivere in un quartiere privo di alberi e giardini, al contrario, non aiuta a combattere lo stress psico-fisico e non produce il miglioramento dello stile di vita: pertanto col tempo questo abbattimento della qualità ambientale provoca anche un valore economico minore delle abitazioni.
Veduta su Roma e sul suo paesaggio urbano valorizzato dal verde di alberi e giardini (Foto
Evangelista)
Se all’estero c’è un diverso approccio tra alberi e abitazioni, in Italia la situazione si estremamente complessa e distorta perché è quella di dare il massimo valore alla singola abitazione e non al contesto in cui essa è inserita. Purtroppo abbiamo delle bruttissime periferie in cui la progettazione dei nuovi complessi residenziali non tiene conto della copertura vegetale. Uno studio di Coldiretti del 2016 ha dimostrato che è del 2,7% la quota di verde urbano rispetto a tutto il territorio cittadino con una media di 31,1 mq di verde urbano per ogni abitante. Si tratta di dati preoccupanti soprattutto per la salute , perché si favorisce lo smog e malattie da stress. Nelle nostre città si assiste sempre più alla distruzione sistematica di coperture verdi dei muri e il taglio di alberi di fronte alle abitazioni, perché danno fastidio, perché c’è la fobia dei crolli durante un temporale, perché il verde sporca. In questo modo la perdita di valore degli immobili è totale. Si opera una cattiva comunicazione che non valorizza il verde urbano a favore del connubio immobili e verde urbano. Inoltre, inseriamoci anche la cattiva manutenzione delle alberature e dei giardini urbani, sempre più degradati e torturati, vittime di una cultura che non ama il bel paesaggio cittadino. Potature errate, capitozzature, abbattimenti, giardini che vengono lasciati in abbandono o cementificati non fanno altro che aumentare lo stress psico-fisico dei cittadini, sempre più insofferenti e costretti a vivere nel brutto e, contemporaneamente, si assiste a un deprezzamento delle abitazioni in interi quartieri della città.
Filare di Platani a Roma (Foto Colazilli)
Quell’ecosistema naturale, costituito dagli spazi verdi urbani e dagli spazi agro naturali incorporati dal tessuto cittadino nella propria frangia periurbana, rappresenta un capitale preziosissimo che la città costruita incorpora. E’ quindi importante una buona gestione ambientale che non può trascurare questo patrimonio nelle sue parti interdipendenti e fondamentali per assicurare ai cittadini standard di vita eccellenti.
La “rigenerazione urbana” con il miglioramento delle città “brutte” e la riqualificazione verde delle nostre periferie potrebbe diventare una soluzione a molti problemi sociali di tanti cittadini.
Alberto Colazilli. Esperto di paesaggio e curatore di parchi e giardini.
Articolo pubblicato su “Fratello Albero” n.7 del 2016
Bibliografia e sitografia
http://www.minambiente.it/pagina/capitale-naturale-e-servizi-ecosistemici
Abbate C. (2007), “Il verde urbano: note metodologiche”, Focus La natura in città . IV Rapporto APAT ‘Qualità dell’ambiente urbano’, Ed. 2007.
Chiesura A. Gestione ecosistemica delle aree verdi urbane: analisi e proposte, ISPRA, 2009.
http://www.isprambiente.gov.it/contentfiles/00004100/41 38-rapportoaree-verdi.pdf/
http://www.lifemgn-serviziecosistemici.eu/IT/Documents/doc_mgn/LIFE+MGN_Report_B1.1.pdf
Costanza et al., 1997. The value of the world’s ecosystem services and natural capital. Nature 387: 253 – 260.
Costanza, Robert, C. Perrings and C. Cleveland (eds.), 1997a. The Development of Ecological Economics. Brookfield: Elgar.
De Groot, R.S., 1992. Functions of Nature. Evaluation of nature in environmental planning management, and decision making. Wolters-Noordhoff, Groningen.
De Groot, R. S., 1987. Environmental functions as a unifying concept for ecology and economics. Environmentalist 7, 105–109.
Daily, G.C., 1997. Nature’s Services, Societal Dependence on Natural Ecosystems, Gretchen C. Daily, Editor, Island Press, 1997.
Costanza R., d’Arge R., de Groot R., Farber S., Grasso M., Hannon B., Limburg K., Naeem S., O’Neill R.V., Paruelo J., Raskin R.G., Sutton. P., van den Belt M., 1998. The value of the world’s ecosy- stem services and natural capital. Ecological Economics 25: 3-15.
Daly, H. E. and Farley, J., 2004. Ecological Econo- mics: Principles and Applications, Island Press, Washington, D.C.
Ferrini, F., 2006. Forestare la città: ruoli e funzioni del verde urbano e periurbano. Arboricoltura Tecnica, Aprile 2006.
Fonti, L., 2006. Parchi, reti ecologiche e riqualificazione urbana. Alinea Editrice.
Marinosci I., La classificazione del verde urbano: una proposta metodologica, ISPRA, 2009.
http://www.isprambiente.gov.it/contentfiles/000035 00/3587-rapporto96-09.pdf/
Morancho, A.B., 2003. A hedonic valuation of urban green areas. Journal of Landscape and Urban Planning, 66: 35-41.
OCS (Osservatorio Città Sostenibili), 2003. Un sistema di indicatori e di indici per valutare la qualità degli spazi verdi urbani. Dipartimento Interateneo Territorio Politecnico e Università di Torino.
Socco, C., Cavaliere, A., Guarini, S.M., Montruc- chio, M., 2005. La natura nella città. Il sistema del verde urbano e periurbano. Franco Angeli Ed.